Monday, December 21, 2009

Rahasia Manajemen Keuangan Developer (1)

July 2, 2008

Rate This
Quantcast

Seperti halnya ilmu seni mengelola modern, mengelola keuangan perusahan pengembang juga mengadopsi prinsip umum manajemen seperti POAC, Planning, Organizing, Actuating dan Controlling. Perencanaan Keuangan, Pengelolaan Keuangan dan Pengawasan Keuangan.

Tahap awal yang akan coba saya bahas adalah tahap perencanaan. Di sinilah semua berawal. Namun sebelum memulai melakukan perencanaan keuangan, perlu didukung dengan beberapa data awal seperti luas lahan, master plan awal, rencana fasilitas, rencana biaya pembangunan dan kadang dibutuhkan data pesaing.

Dari data-data awal, dimulailah untuk menghitung biaya pokok lahan yang terdiri dari (1) biaya akusisi lahan berikut biaya pajak pembelian, komisi pembelian dan biaya lainnya yang terkait langsung dalam akusisi lahan, (2) biaya pengolahan lahan yang terdiri dari biaya pembersihan (land clearing), biaya cut and fill (pembuangan dan penimbunan/pengurugan), (3) biaya legalitas lahan yang berisi biaya-biaya perijinan yang mungkin muncul dalam pengelolaan proyek, (4) biaya prasarana/utilitas seperti pembangunan jalan kawasan, jaringan listrik, telepon, air bersih, gas alam, internet dll, pembangunan selokan, gorong-gorong dan semua biaya pembangunan pendukung proyek, (5) biaya sarana/fasilitas umum seperti pembangunan masjid, taman, kolam renang dll, (6) biaya sarana kerja seperti direksi kit, peralatan kerja, perangkat kerja seperti komputer, printer dll yang usia manfaatnya selama proyek berlangsung, (7) biaya pra proyek, seperti biayan konsultasi perencanaan, biaya survey, biaya lobby dan entertain dll.

Nah, 7 kelompok biaya tersebut dijumlahkan. Hasilnya dibagi total lahan komersil. Maka akan saya dapatkan biaya pokok lahan per m2 yang akan menjadi standar penentuan harga jual.

Lahan komersil sendiri adalah lahan yang akan dijual. Misal lahan mentah yang saya beli sebesar 10.000m2, setelah dibuat master plan, lahan komersil/efektif menjadi sebesar 6.000 m2 karena 4.000 m2 yang lainnya digunakan untuk utilitas dan fasilitas. Jika biaya pokok lahan saya sebesar 1.2 Milyar, maka biaya pokok lahan per m2 adalah sebesar 200 ribu per m2. Dengan mengambil untung atas lahan 1.5 sampai dengan 2 kali, maka lahan akan saya jual 300 sampai 400 ribu per m2.

Biaya pokok lainnya adalah biaya pokok bangunan. Angka ini biasa diambil dari rencana anggaran bangunan (RAB). Namun untuk memberikan rasa aman, RAB ditambah dengan safety margin yang bisa ditentukan sesuai estimasi masing-masing developer. Safety margin sewajarnya antara 5% – 20%.

Kemudian tentukan margin keuntungan untuk bangunan. Misal 30%. Jadi jika RAB per m2 1 juta, maka ditambah safety margin 10% menjadi 1,1jt , maka harga bangunan seluas 36 m2 adalah 36 x 1,1 jt x 1,3 = 51,5 juta.

Tips perhitungan biaya pokok lahan, bangunan dan harga jual, jangan terpaku pada perencanaan yang terlalu detil dan rumit. Dalam bisnis diperlukan keputusan yang cepat. Adapun kesalahan perhitungan di awal akan lebih aman untuk dibebankan kepada safety margin. Dan jika safety margin tetap tidak dapat menampung besaran kesalahan perhitungan, dapat dilakukan evaluasi.

Sekarang anda sudah bisa menghitung berapa harga jual tipe 36 dengan luas tanah 72. Harga bangunan 51,5 juta, harga lahan/tanah 29jt. Ya, harga jual menjadi 80,5jt.

Terkadang akan ditemukan angka harga jual yang tidak nyaman dilihat di mata, misal 80.487.500. Harga seperti ini lebih baik dibulatkan ke atas atau ke bawah.

Perhitungan tidak hanya selesai di sini. Hitung pula rencana biaya operasional yang lebih mudah dikelompokkan dalam biaya pemasaran, biaya umum dan administrasi, biaya bunga, biaya pajak dll.

Setelah harga jual dikurangi semua biaya adalah laba bersih. Laba bersih dibagi harga jual adalah margin bersih. Pastikan margin bersih masih lebih tinggi dari pada bunga perbankan yang berlaku.

Tahap perencanaan keuangan belum selesai. Satu tahapan terakhir adalah rencana arus kas. Tahapan ini penting untuk menghitung besaran modal yang harus dikucurkan, pinjaman yang harus dilakukan dan jangka waktu pelaksanaan proyek.

Prinsipnya sederhana saja, (1) tentukan kapan jadwal pembayaran tanah, (2) tentukan jadwal pembangunan utilitas dan fasilitas, (3) tentukan target penjualan berikut jadwal penerimaan kas. Selisih kas masuk dengan kas keluar sampai kas mampu berdiri sendiri adalah jumlah modal yang dibutuhkan. Apabila modal dari investor masih kurang, lakukan rencana pembiayaan di bank.

Jangan lupa lakukan analisa kelayakan proyek seperti payback period, internal rate ratio dan lain-lain.

Untuk pertanyaan lebih lanjut, silahkan isi komentar. Untuk contoh perhitungan dalam format Excel, silahkan email ke aryodiponegoro@yahoo.com, pasti saya balas.

No comments: